Uno de cada cinco departamentos registra deuda de expensas. Y en un contexto en el que los costos siguen elevándose, la morosidad es la principal amenaza para los consorcios. La tendencia crece y con picos superiores en algunas zonas, lo que compromete el funcionamiento financiero de los edificios. Problemas estructurales como humedad o el mantenimiento de las amenities no pueden resolverse, lo que afecta a la calidad de vida de los residentes.
El dato surge de un relevamiento de la plataforma ConsorcioAbierto, que hizo un análisis en consorcios dentro de Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y la provincia de Buenos Aires (PBA). El informe revela que el nivel de morosidad es similar en ambos distritos y se trata de una tendencia que se mantuvo estable durante todo 2025.
Un factor que se analizó fue el de los intereses en deudas por expensas. En CABA, la tasa promedio fue del 4,8% mensual en enero, mientras que en PBA, el promedio se ubicó en 6,1% mensual.
Para Eduardo Awad, abogado especializado en propiedades y consorcios, la cifra asciende al 30%: «Hay mucha gente que no puede pagar las expensas. Porque cada vez suben más y los sueldos no. Si dejan de pagar la luz se la cortan, si dejan de pagar el gas se lo cortan. En cambio, si no pagan las expensas no le cortan nada».
Graciela Martínez, administradora de consorcios en la Ciudad, calificó la situación como «altamente preocupante» y alertó que «cuanto menos gente pague, aquellos que sí lo hacen pagan más. Y los que no lo hacen se endeudan, al punto tal que se hace impagable”.
En diálogo con La Pluma resaltó: “Los gastos de un consorcio son fijos, no se pueden regular ni modificar. Estos comprenden el 85% de las expensas. Esto incluye personal, abono, servicios, obligaciones legales, etc. Entonces quedan postergados los trabajos edilicios. Tenemos que pensar en el hoy por hoy, porque el consorcio sigue su vida y produce gastos”.
La mora repercute directamente en la calidad de vida dentro de las unidades, ya que el dinero que disponen para hacer mejoras o reestructuraciones en el edificio es cada vez menos. En cuanto a los valores, en CABA las expensas ya promedian los $259.718, mientras que en PBA rondan los $160.000.
Awad coincidió en este punto. Ante este medio recordó un accidente que ocurrió en enero, en el barrio de Belgrano: «Una mampara de vidrio se cayó de un balcón a la cabeza de un señor tomando café en el bar de abajo. Casi lo mata. Entonces, la falta de mantenimiento puede hasta matar a la gente».
De «comodidades» a «molestias»
Otro punto a tener en cuenta son los amenities, que encarecen el valor final de la expensa. Un relevamiento de la plataforma Octavo Piso, realizado sobre una base de 200.000 usuarios en el Área Metropolitana de Buenos Aires, reveló que la diferencia en el costo mensual entre un edificio con y sin es del 23,6%.
En aquellos edificios de la Ciudad sin comodidaddes, el promedio se ubicó en $ 213.240,53, mientras que los que sí cuentan con estos servicios, el valor ascendió a $ 263.720. En barrios cerrados, la brecha se extiende hasta el 43%. Para Martínez, en esta situación ocurre lo mismo: el 15% restante que no va para los gastos fijos resulta insuficiente para mantenerlos. «Con menos recursos, menos se puede hacer», sentenció. Awad dijo que, de todas formas, los morosos pueden disponer de los amenities porque son parte de su departamento.
La instancia final: el juicio
Entonces, la morosidad impacta en los gastos del consorcio y deja endeudados a aquellos que no pueden pagarla, aunque el problema no termina ahí. Awad explica que, una vez efectuada la mora, se puede intimar a aquella persona que está en falta: «Se le pregunta si va a pagar, cómo va a pagar, si se puede llegar a un convenio o arreglo. Si no está dispuesto a hacerlo, no queda otra alternativa que el juicio ejecutivo».
“Nosotros en la práctica preferimos agotar todas las posibilidades de que vayan pagando a cuenta o se pongan al día», explicó Martínez. La administradora advirtió que esta situación, en primera instancia, implica gastos para el consorcio: «Hay que contratar un abogado, y después se suman algunos gastos adicionales. Y la verdad es que los juicios ejecutivos son eternos. La gente fantasea con el remate de un lugar a cuatro o cinco meses que no paga, pero te puede durar años. A mí me sucedió con una unidad que se remató unos ocho años después de comenzado el juicio”.
Awad, por su parte dice que, «generalmente, si se inicia el juicio, se arregla antes que termine el mismo, a los siete u ocho meses».
¿Cuál es la solución?
Para Awad, lo primordial es clarificar los gastos por parte de la administración: «Que no se robe, que la gente controle al administrador. Que controlen mucho en qué se gasta más y menos. Si algo en el mercado hay algo que vale $10.000 y se paga $ 50.000, hay un choreo de $40.000. Hay que controlar. Si se hace bien, se va a saber que se está gastando lo que se aprovecha. Después se ve en qué hay que recortar, cada consorcio sabe cuál es su lado flaco».
Sin embargo, la situación no mejora para aquellos en deuda. «El que no puede pagar, no puede pagar. Terminará con un embargo y un remate. ¿Por qué te creés que hay tanta gente que duerme en las calles?», reflexionó Awad.
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