El acceso a la vivienda propia se convirtió en un desafío cada vez mayor para los hogares argentinos. En los últimos 20 años, la proporción de propietarios se redujo a nivel nacional mientras creció el porcentaje de personas que viven en una vivienda alquilada, de acuerdo con un informe elaborado por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) a partir de datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del INDEC.
El relevamiento compara el primer trimestre de 2007 con el mismo período de 2026 y muestra que los hogares propietarios pasaron de representar el 67,4% al 64,1%. En sentido contrario, los inquilinos aumentaron del 13,8% al 18,4%, lo que implica un crecimiento relativo del 32,9% en la cantidad de hogares que alquilan. Actualmente, unas 30 millones de personas viven en los principales aglomerados urbanos del país y más de 5,5 millones son inquilinos.
El fenómeno adquiere una dimensión mayor en algunos de los principales centros urbanos. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, los hogares inquilinos pasaron del 22,9% en 2007 al 35% en 2026, mientras que la proporción de propietarios cayó del 61,9% al 49,3%. En el Gran Buenos Aires, los inquilinos aumentaron del 10% al 15,8% y los propietarios descendieron del 70,4% al 67,1%.
También se registraron cambios en otros grandes aglomerados. En Rosario, el porcentaje de hogares que alquilan pasó del 14% al 19,8%, mientras que los propietarios bajaron del 70,7% al 63,9%. En Córdoba, los inquilinos aumentaron del 22,3% al 24,9% y los propietarios disminuyeron del 58,4% al 50,1%. En Ushuaia–Río Grande, en tanto, los hogares inquilinos crecieron del 21,8% al 27%.
La situación afecta particularmente a quienes tienen entre 30 y 45 años, el grupo etario con mayor proporción de inquilinos. A nivel nacional, el 25,5% de las personas de esa franja no cuenta con una vivienda propia, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires el porcentaje alcanza el 48,3%. Según el informe, entre las causas que ayudan a explicar esta tendencia aparecen la pérdida de poder adquisitivo y las dificultades para acceder a financiamiento hipotecario.
Los datos recientes muestran, de todos modos, que el crédito puede tener un impacto sobre el acceso a la propiedad. En la Ciudad de Buenos Aires se registraron 13.953 escrituras con hipoteca durante 2025 y 5.111 operaciones de ese tipo en lo que va de 2026. En paralelo, la proporción de hogares propietarios porteños pasó del 42,3% en el primer trimestre de 2024 al 49,5% en el mismo período de este año, mientras que los inquilinos bajaron del 37,4% al 35%.
El informe también advierte sobre otro fenómeno: el crecimiento de los adultos mayores que alquilan. A nivel nacional, cerca del 7% de los inquilinos tiene más de 60 años, pero la proporción supera el 10% en ciudades como Córdoba, Ushuaia-Río Grande y Buenos Aires. En la Capital Federal, la participación de mayores de 60 años dentro de los hogares inquilinos casi se duplicó desde 2007, al pasar del 5,8% al 10,6%.
El Gobierno activó la licitación de $ 200.000 millones de ANSES para impulsar los créditos hipotecarios
El Gobierno nacional pondrá en marcha este lunes la primera licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES destinada a financiar créditos hipotecarios. La operación inicial será por $ 200.000 millones, aunque el programa completo contempla movilizar $ 2 billones de recursos administrados por el organismo previsional.
La medida fue presentada por el Ejecutivo como una herramienta para facilitar el acceso a la vivienda y ampliar la oferta de créditos hipotecarios. Con ese promedio, calcula que los $ 2 billones podrían generar entre 17.000 y 18.000 soluciones habitacionales. El problema es que, detrás del anuncio de una supuesta política de acceso a la vivienda, aparecen condiciones que podrían dejar afuera justamente a quienes tienen mayores dificultades para comprar una casa.
La primera licitación será por $ 200.000 millones y forma parte de un esquema que contempla diez operaciones hasta alcanzar los $ 2 billones anunciados por el Gobierno. Los bancos podrán acceder a los recursos del FGS mediante depósitos a plazo fijo ajustables por UVA. El esquema contempla una alternativa a un año, con una tasa mínima de UVA más 2,5%, y otra a cinco años, con una tasa mínima de UVA más 4,5%.
Los nuevos préstamos tendrán un monto máximo de 150.000 UVA por crédito, equivalente actualmente a unos $ 315 millones o alrededor de US$ 200.000, según las cotizaciones utilizadas para el programa. Además, deberán tener un plazo mínimo de 15 años.
Uno de los principales atractivos de la iniciativa será el límite establecido para la tasa de interés. Los créditos otorgados con estos fondos tendrán una tasa máxima de UVA + 7,5%, una condición que apunta a generar una mayor competencia entre los bancos y facilitar el acceso a los préstamos. El programa estará orientado a la primera vivienda, aunque los fondos también podrán utilizarse para construcción, ampliación o refacción, de acuerdo con las condiciones previstas para las nuevas líneas hipotecarias.
Sin embargo, los propios números mostrados por el ministro de Economía, Luis Caputo, exponen una de las principales contradicciones. Para un crédito promedio de $ 114 millones, utilizado por el Gobierno para calcular que el programa podría alcanzar a entre 17.000 y 18.000 familias, una vivienda de alrededor de US$ 106.000 requeriría un anticipo del 25% y el préstamo tendría una cuota inicial cercana a $ 865.000.
Con una relación cuota-ingreso del 25%, el grupo familiar debería demostrar ingresos netos de aproximadamente $ 3,46 millones mensuales. A eso hay que sumar estabilidad laboral, buen historial crediticio y la capacidad de ahorrar decenas de miles de dólares para cubrir la parte que el banco no financia.
Para Florencia Fiorentin, jefa de Economía de EPyCA, el principal obstáculo del mercado hipotecario no parece estar resuelto por el anuncio. En diálogo con La Pluma Diario, la economista remarcó que las tasas planteadas son similares, e incluso en algunos casos superiores, a las que ya existen en el mercado. El verdadero problema, explicó, está en poder aplicar al crédito: muchas familias no cuentan con el ahorro necesario para financiar el 20% o 30% que los bancos no cubren o directamente no cumplen con los requisitos de ingresos y scoring. En ese sentido, también cuestionó que no está claro cómo el nuevo esquema resolverá el parate que ya atraviesa el otorgamiento de créditos hipotecarios.
La otra gran discusión es el uso de los recursos. Los $ 2 billones saldrán del FGS, el fondo administrado por ANSES que concentra activos vinculados al sistema previsional. El mecanismo no implica que ANSES entregue créditos directamente a las familias, sino que el FGS colocará fondos en los bancos a uno y cinco años, con tasas mínimas de UVA más 2,5% y UVA más 4,5%, respectivamente. Las entidades deberán destinar ese fondeo a nuevas hipotecas y podrán cobrar una tasa de hasta UVA más 7,5%. En los hechos, el Estado utiliza recursos del fondo de los jubilados para resolver la falta de financiamiento de largo plazo para que los bancos puedan prestar a 15, 20 o más años.
Mientras el Gobierno moviliza hasta $ 2 billones del FGS para fortalecer el fondeo del sistema financiero, los jubilados que cobran la mínima continúan dependiendo de un bono extraordinario de $ 70.000 para reforzar sus ingresos. Desde septiembre, la jubilación mínima será de $ 428.591,22 y, con el bono completo, llegará a $ 498.591,22.
En este contexto, la pérdida del poder adquisitivo de las jubilaciones durante la gestión de Javier Milei obligó a más de 27.000 personas mayores de 65 años a volver a trabajar, mientras que el endeudamiento entre jubilados también registró un fuerte crecimiento. Así lo afirmó un informe del Observatorio de Políticas Públicas de la Universidad Nacional de Avellaneda (UNDAV), que analizó la evolución de los haberes desde diciembre de 2023 hasta junio de 2026.
Asimismo, el estudio sostuvo que “cada jubilado que percibió el haber mínimo entre diciembre de 2023 y junio de 2026 perdió $ 2.721.627 a valores de junio de 2026, el equivalente a casi 5,75 haberes mínimos o cinco meses de jubilación«. Además, enfatizó que «esta pérdida es irreversible: aunque el haber alcance o supere el valor previo, los meses ya pagados no se reintegran”.
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