El crédito hipotecario en Argentina continúa lejos de los niveles alcanzados durante el auge de 2017 y 2018. Durante 2025 los bancos financiaron la compra de inmuebles a 44.305 personas, un 22% por debajo de los registros del período en que el sistema crediticio vivió su mayor expansión. Esto se da en medio de un escándalo por los créditos del Banco Nación a funcionarios libertarios.
Si bien la reaparición de líneas ajustadas por UVA motorizó cierto rebote, las condiciones restrictivas de acceso provocan que una gran parte de la población quede todavía fuera del mercado. De acuerdo con un relevamiento de la agencia Noticias Argentinas, hoy una entidad como el Banco Nación exige ingresos cercanos a los $12 millones para aprobar un crédito de $300 millones a 30 años, con una cuota inicial que ronda los $ 3 millones.
Además, los criterios de evaluación se han endurecido. No solo se considera que la cuota inicial no supere un tercio del ingreso, sino también el margen real de repago del solicitante, contemplando el conjunto de sus deudas. En este contexto, el deterioro del balance de los hogares se vuelve un factor determinante.
La fragilidad financiera se refleja en el aumento de la mora: en apenas un año, la tasa de incumplimiento trepó del 2,5% al 9,3%. Si se suman los atrasos en fintech y billeteras digitales -cercanos al 25%-, se estima que alrededor del 13% de los hogares presenta algún tipo de retraso en sus obligaciones.
A esto se suma el impacto del ajuste por UVA. La indexación y la lenta amortización del capital en los primeros años generan que, a poco de iniciado el crédito, el saldo adeudado supere el monto original. En paralelo, los ingresos – especialmente en el sector público- permanecen prácticamente congelados. En el último año y medio, mientras los salarios estatales no se actualizaron significativamente, el UVA acumuló un incremento del 52%, ampliando una brecha que muchos deudores ya consideran insostenible.
Más oferta y menor demanda
El efecto combinado de menor acceso al crédito y deterioro del poder adquisitivo empieza a reflejarse en el mercado inmobiliario. Cada vez más propietarios optan por vender sus inmuebles para cancelar deudas o reducir costos. Este fenómeno elevó la oferta entre un 5% y un 10%, en un mercado que ya supera las 110.000 propiedades en stock, de las cuales cerca de 80.000 son departamentos.
En este escenario, las operaciones se concretan con descuentos de entre 4% y 6% respecto del precio publicado y en plazos que van de 60 a 90 días. La razón principal es clara: menos crédito implica menos demanda, y los salarios medidos en dólares tampoco acompañan subas en los precios.
Diez años de los créditos UVA
A una década de su implementación, los créditos hipotecarios UVA permitieron que cerca de 200.000 argentinos accedieran a la vivienda propia, en muchos casos reemplazando el alquiler por una cuota similar. Sin embargo, el descalce entre la evolución de los ingresos y la indexación de las cuotas, junto con el peso creciente de los servicios en el gasto familiar, terminó erosionando esa ecuación inicial.
Si bien la morosidad en este segmento se mantiene relativamente baja, aumentaron las cancelaciones anticipadas y las ventas de propiedades por parte de deudores que buscan salir del sistema o reducir su nivel de endeudamiento.
RM/EO
