Se llevó a cabo la primera licitación del programa de créditos hipotecarios impulsado por el Gobierno de Javier Milei. Según el Comunicado 51.230, el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) recibió ofertas por $ 258.640 millones y terminó adjudicando $ 200.000 millones, el monto previsto para esta primera ronda. Se presentaron 42 posturas de 18 bancos participantes, de los cuales 13 resultaron adjudicatarios.
La adjudicación se dividió en dos tramos. La mayor parte de los fondos quedó colocada a cinco años: fueron $ 164.429 millones, con un rendimiento para el FGS de UVA más un spread promedio ponderado de 4,94%. Los restantes $ 35.571 millones se adjudicaron a un año, a UVA más 2,67%.
Cabe recordar que el Estado está utilizando recursos del fondo previsional para mejorar las condiciones de fondeo de las entidades financieras. La medida generó cuestionamientos y críticas de distintos sectores del arco político. Por ejemplo, desde la Asociación Trabajadores del Estado (ATE) señalaron que “las condiciones de acceso a estos créditos serán prohibitivas para una parte importante de los asalariados”.
En ese sentido, Luciano Fernández, coordinador nacional de ANSES en ATE, sostuvo que “el FGS no es una caja financiera del Gobierno ni de los bancos. Es patrimonio del sistema previsional y pertenece a los trabajadores”.
Asimismo, el dirigente remarcó que la decisión se toma “mientras se deterioran los ingresos de los jubilados, crece la informalidad laboral y aumenta el endeudamiento de las familias”.
El dinero está en los bancos, el crédito todavía no
El mecanismo diseñado por el Gobierno es relativamente sencillo. El FGS coloca los fondos en los bancos mediante depósitos a plazo fijo ajustados por UVA. A cambio, las entidades deben utilizar esos recursos para otorgar créditos hipotecarios destinados a la adquisición de primera vivienda. Pero entre una cosa y otra existe una diferencia importante.
Los bancos tienen hasta 90 días para colocar los fondos adjudicados en préstamos hipotecarios, con fecha límite el 1° de diciembre. Es decir, la licitación no significa que ya se hayan otorgado $ 200.000 millones en créditos hipotecarios. Significa que el Estado completó el primer paso para que esas líneas de crédito puedan ser ofrecidas.
La diferencia no es menor. En un Gobierno que suele presentar sus anuncios económicos en términos de resultados, en este caso el impacto concreto todavía está por verse.
El programa completo contempla utilizar hasta $ 2 billones del FGS, mediante diez licitaciones de $ 200.000 millones cada una. El objetivo oficial es que ese fondeo permita ampliar la oferta de créditos hipotecarios y alcanzar entre 17.000 y 18.000 hogares.
Sin embargo, para llegar a esa cantidad de familias todavía falta que los bancos otorguen los préstamos, que los hogares puedan cumplir con los requisitos de calificación y, sobre todo, que la cuota resulte pagable en una economía donde los ingresos siguen siendo uno de los principales límites para acceder al crédito.
El problema está en la cuota
El propio Gobierno ofreció un ejemplo que permite dimensionar la dificultad. Para un préstamo promedio de $ 114 millones, la cuota inicial estimada sería de unos $ 865.000 mensuales. Para cumplir con una relación cuota-ingreso del 25%, el grupo familiar debería demostrar ingresos netos de aproximadamente $3,46 millones por mes.
El dato expone una de las principales tensiones del programa: el Estado utiliza recursos del FGS para ampliar el fondeo hipotecario, pero el acceso efectivo al crédito queda condicionado por un nivel de ingresos elevado.
El programa establece que los créditos deberán tener una tasa máxima de UVA más 7,50% anual, un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA.
La licitación mostró, además, que los bancos no se limitaron a tomar el fondeo al costo más bajo disponible. Para el tramo de cinco años, el piso establecido por el Gobierno era de UVA + 4,50% y la tasa final fue de UVA + 4,94%. En el tramo de un año, el mínimo era de UVA + 2,50% y terminó en UVA + 2,67%.
Esto deja un margen entre el costo al que los bancos obtienen el fondeo del FGS y la tasa máxima que pueden cobrar por los créditos hipotecarios. En el tramo principal, la diferencia alcanza 2,56 puntos porcentuales.
El silencio de Caputo después del anuncio
Luis Caputo fue quien presentó el programa el 26 de agosto y lo ubicó entre las prioridades económicas del Gobierno. En aquel anuncio sostuvo que los créditos hipotecarios eran una prioridad y destacó el potencial de crecimiento del mercado argentino frente a otros países.
Hasta el momento, el ministro no realizó una evaluación pública sobre las ofertas recibidas por los bancos, las tasas finalmente adjudicadas ni el impacto que espera que tenga el programa sobre el mercado hipotecario.
La primera licitación, por lo tanto, deja una primera foto: el Gobierno logró colocar los $200.000 millones previstos y consiguió demanda bancaria por encima de ese monto, pero todavía no existe un dato que permita medir cuántas familias accederán efectivamente a una vivienda a través de este mecanismo.
La verdadera prueba del programa será comprobar si el fondeo público se transforma en créditos concretos y si esos créditos pueden ser pagados por las familias que hoy buscan acceder a una vivienda.
RM/EO
